Az ingatlanos gyűjtőportálok nagy előnye a közvetítői funkción túl, hogy pontos képet tudnak adni a piaci keresletről és kínálatról. Az ingatlan.net keresési adatbázisát felhasználva most a vevőket és preferenciáikat vesszük górcső alá. Elemzésünkben megvizsgáltuk, hogy milyen keresési feltételeket állítottak be az ingatlant vásárolni szándékozók, azaz hogyan alakult az ingatlanpiaci kereslet az elmúlt fél évben.

Az ingatlanpiacon a kereslet és kínálat közül az előbbi felmérése nehezebb feladat. Egy korábbi elemzésünkben, 2007. első negyedévében a legnézettebb hirdetésekből kiindulva jellemeztük a keresletet, jelen esetben más utat választottunk a kereslet feltérképezéséhez. Kiindulópontként - az ingatlan.net adatbázisa által tárolt -, az elmúlt félév keresési paramétereinek információit vettük alapul, mely majd 2 millió keresés adatait jelenti. Ebből kiindulva vizsgálható, hogy mekkora méretben, árban és milyen területen keresnek ingatlanokat a felhasználók.

2007. június 1-jétől 2007. november 6-ig csaknem 2 millió keresést regisztrált az ingatlan.net rendszere. Ezt a nagy mintát – amely az ország teljes területére kiterjed – vettük alapul elemzésünkben. A három elemzési szempont az ár a méret és a földrajzi elhelyezkedés volt.

Földrajzi elhelyezkedés

Elsőként a megyék sorrendjét állapítottuk meg. A keresők legtöbbször Budapesten, illetve Pest megyében kerestek ingatlant. A harmadik helyen Fejér megye áll. Azt követi Baranya, Veszprém, majd Borsod-Abaúj-Zemplén megye. A nyugati határszélen lévő megyék csak a középmezőnyben találhatók. A lista legvégén Békés megye található, itt regisztrálta a legkevesebb keresést az ingatlan.net rendszere.

Ha a keresések eloszlását település szinten vizsgáljuk, némileg árnyaltabb képet kapunk. Jól látható, hogy Budapest és vonzáskörzete nagy népszerűségnek örvend. Kiemelendő még a Balaton-parti települések népszerűsége, főleg a déli part mentén található ingatlanok keresettek. Ezenkívül megyeszékhelyek, nagyobb városok szerepelnek a népszerűségi lista elején.



A település szintű adatok vizsgálatában két dolog mindenképpen szembeötlő. Egyrészt az ország csaknem minden településén regisztráltunk keresést az elmúlt félévben, ami azt jelenti, hogy nincs „fehér folt” ingatlanpiaci szempontból Magyarországon. Másrészt a Budapest-centrikusság mellett nem figyelhető meg jelentős különbség az ország egyes területei között, nem fedezhető fel kelet-nyugat ellentét. Természetesen itt a keresési intenzitásról, a piac élénkségéről van szó, árszínvonalbeli különbség felderítésére ezen elemzésben nem kerül sor.



Az országos szintű elemzés után térjünk át a fővárosi kerületek vizsgálatára. A legnépszerűbb kerület az ingatlan.net-en kereső felhasználók körében a XI. A második a sorban a III. kerület, a harmadik helyen pedig kevéssel lemaradva a II. kerület áll. Az egy kerületre jutó keresések alapján a budai oldal keresettebb, mint a pesti. A pesti belvárosban a VIII. kerület esetén figyelhető meg a legkevesebb keresés, a legtöbb pedig a VI. és IX. kerületekben.

Érdekes megfigyelni, hogy a főváros észak-nyugati fele jóval előkelőbb helyen áll a népszerűségi listában, mint a déli kerületek. A KSH adatbázisára támaszkodva az egy lakásra jutó keresések számát is megvizsgáltuk. A kép így sem változott sokat, a budai kerületek vezetnek a népszerűségi listán, illetve az V. és VI. kerület is az első hat kerület között található.


Lakásméretek

Az elemzés következő szempontja a lakások mérete. Az adatokat budapesti és vidéki bontásban vizsgáltuk. A fővárosban az 50 és 60 m2-es sávba eső ingatlanok a legkeresettebbek. A keresések nagy része a 30 és 79 m2 közötti intervallumban található, a nagyobb alapterületű, 250 m2-t is meghaladó ingatlanok már nagyon kevés keresésben szerepelnek.

Vidéken jóval kisebbek az eltérések az egyes méretsávok között. Leggyakrabban szintén az 50 és 60 m2-es sávba eső ingatlanok szerepelnek a keresésekben, de a népszerűsége alig kevesebb a kisebb, akár 10-20-30 m2-es, illetve a nagyobb 90-100 m2-es ingatlanoknak. Annak hátterében, hogy vidéken jóval szélesebb mérettartományban oszlik el a keresések nagy része, két dolog is állhat. Egyrészt a vidéki ingatlanpiac jóval heterogénebb, mint a budapesti, azaz jóval több fajta, jóval több különböző méretű ingatlan található. Másrészt – ami a vidéki piac heterogenitásából is következik – az ingatlankeresők piacismerete nem olyan mélyreható, ezért több „irreális paraméterű” keresés is születhet.


Árak

Az ingatlanok árait az alapterületekhez hasonlóan szintén sávokban kezeljük, illetve a gyakoriság számítása is azonos elven történt, de a sávok hossza eltér, általában 2 M Ft. Így a 10 M Ft-os sávba minden 10 M és 11,9 M Ft közötti ingatlan bele tartozik. A fővárosban a leggyakrabban keresett ársáv a 10 milliós. Bár az eloszlás itt nem olyan csúcsos, mint az alapterületek esetén a keresések nagy része a 6 és 14,9 M Ft közé eső ingatlanokat érinti. A keresések gyakorisága a 40 M Ft-os ársávban esik vissza, az ezt meghaladó árú ingatlanok már kevésbé keresettek.

Vidéken a 8 M ft-os ársáv ingatlanjai a legkeresettebbek, de népszerűségben alig maradnak el a 6 és 7,9 M Ft, illetve a 10 és 11,9 M Ft közé eső ingatlanok. Akárcsak az alapterületek esetében az egyes ársávok esetén sem szignifikáns a különbség a vidéki keresletben.

„Az eredmények értékelésekor mindenképpen figyelembe kell venni, hogy nemcsak fizetőképes keresletről van szó – fogalta össze Déry Attila az ingatlan.net elemzője a felmérés eredményeit. A felmérés ebben az esetben közvetlenül a keresőknél történik, azaz a vevő nem felkínált ingatlanok közül válogat, hanem saját elképzeléseit, feltételeit rögzítjük. Az irreális elképzelések torzíthatják az eredményeket, de a minta kellő nagysága ezt kompenzálja. A felmérés „reális” voltát a piaci tendenciák is igazolják.”

ingatlan.net

Forró infók az ingatlan évkönyvben
Még mindig tuti a pláza-biznisz
Az ütögetés dobhatja meg az ingatlanpiacot
Harc minden fronton: zöldüljenek a lakóházak is

Forrás: Gazdasági Rádió - Privátbankár.hu Internetes Újság